Der Maklerauftrag
Vertragsarten für Makleraufträge
Der Maklervertrag oder Maklerauftrag (s. §§ 652 ff BGB) ist ein zweiseitiger Vertrag, der durch Angebot und Annahme zustande kommt. Er ist Voraussetzung für das Entstehen der Maklerpflichten und der Pflichten des Auftraggebers hinsichtlich des Provisionsanspruches des Maklers. Der Maklervertrag kann entweder durch ausdrückliche Vereinbarung oder durch stillschweigende Erklärung, sowohl auf Seiten des Maklers, als auch auf Seiten des Auftraggebers geschlossen werden.
Maklerverträge können auch stillschweigend zu Stande kommen, und zwar dann, wenn jemand Dienste eines Maklers in Kenntnis einer Provisionsforderung für den Erfolgsfall in Anspruch nimmt oder die durch den Makler erlangten Kenntnisse verwertet. Für den Maklervertrag gibt es folgende übliche Vertragsarten:
Diese können nach allg. Vertragsrecht sowohl schriftlich als auch mündlich zu Stande kommen.
Risiken OHNE Makleralleinauftrag
Durch die Beauftragung mehrerer Makler riskiert der mögliche Käufer am Ende, die volle Provision mehrmals bezahlen zu müssen!
Was die Seriösität der Immobilie und des Anbieters betrifft, so kann diese erheblich dadurch leiden, dass diese von mehreren Maklen angebotene Immobilie zeitgleich im Anzeigenteil einer Zeitung mehrfach inseriert wird - und das manchmal zu verschiedenen Preisen.
Der einfache Maklerauftrag
Beim einfachen Maklerauftrag hat der Verkäufer das Recht, auch noch - beliebig viele - andere Makler mit dem Verkauf zu beauftragen. Für den Makler entsteht jedoch keine Verpflichtung tätig zu werden. Ein Provisionsanspruch entsteht nur im Erfolgsfall. Dieser Auftrag gilt zeitlich unbegrenzt.
Der Makleralleinauftrag
Der Makler mit einem Alleinauftrag muss dagegen für seinen Auftraggeber aktiv werden - und zwar "aktiv und rege", wie die aktuelle Rechtssprechung belegt. Er ist also verpflichtet zum Einsatz von Zeit und Kosten. Im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer, während der ganzen Laufzeit - hier werden meist 3, 6 oder selten auch 12 Monate vereinbart - keine weiteren Makler einzuschalten. Dieser Vertrag muss zur Beweissicherung schriftlich erfolgen. Nur der beauftragte Makler hat das Recht, das Objekt zu vermitteln. Der Auftraggeber kann allerdings auch selbst tätig werden. Kann er das Objekt ohne den Makler veräußern, so hat dieser i.d.R. keinen Anspruch auf Provision.
Der qualifizierte Makleralleinauftrag
Diese können nur in Form eines Individualvertrages vereinbart werden. Ein Formularvordruck ist hier unwirksam (BGH Z 60, 377). Der Grund findet sich in den AGB-Bestimmungen (§§ 305-310 BGB), die auf Formularverträge Anwendung findet. Für diese Art des Vertrages gilt grundsätzlich dasselbe wie für den Makleralleinvertrag. Der Unterschied:
- Der Auftraggeber verpflichtet sich, alle bei ihm auftretenden Interessenten an den beauftragten Makler zu verweisen.
- Der Makler erhält auch dann eine Provision, wenn der Auftraggeber selbst das Objekt ohne Makler veräußert
